Importance of the Development plan in the Sales & Purchase agreement.

 

Tatal ke bawah untuk terjemahan dalam Bahasa Melayu.

At the meeting with DBKK dated 5.5.2025 I requested a copy of the development plan attached to the Sales and Purchase agreement signed by my son, Faisal, in 2014.

The director of DBKK instructed the architect to extend me a copy and I collected it from the architect’s office on 13.5.2025.

The development plan attached to the Sales and Purchase agreement was dated February 2007 and approved by the Mayor on 8.3.2011. As far as the platform heights and road heights is concerned, this development plan is similar to the original development plan dated 1995.

When Faisal signed the Sales and Purchase agreement the houses were 75% complete as reported by the architect in March 2023 to Lembaga Arkitek Malaysia.

If the development plan outlined in the S&P agreement does not match the actual on-site construction when the houses are 75% complete, several legal issues may arise:

The S&P agreement (SPA) is a binding contract. If the developer delivers a property that significantly deviates from the agreed-upon plan this could constitute a breach of contract.

The SPA is a legally binding contract between the buyer and the developer. Any deviation from the specifications in the SPA (e.g., a different development plan) could constitute a breach of contract unless the buyer was informed and consented to the changes.

If the on-site construction at 75% completion does not match the development plan in the SPA, the developer may be in breach of contract.

In Malaysia, including Sabah, consumer protection is governed by the Consumer Protection Act 1999 (CPA), which applies to housing transactions. If the developer knowingly includes a development plan in the SPA that misrepresents the property (e.g., promising features they don’t intend to deliver), this could constitute misleading or deceptive conduct under the CPA.

Fraudulent misrepresentation could apply if the developer intentionally deceived buyers, potentially leading to civil and criminal penalties under Malaysian law (e.g., under the Contracts Act 1950).

If the SPA’s development plan matches the approved plans but the on-site construction differs, the developer faces both regulatory penalties and breach of contract claims from buyers.

Intentional Misrepresentation: If the developer knowingly included a false development plan in the SPA to attract buyers, this could constitute fraud, leading to severe penalties under the CPA or Contracts Act 1950.

Unapproved Changes: If the on-site construction deviates from both the SPA and the approved building plans, the developer risks legal action from both buyers and local authorities.

Analysis of the Deviation

The height difference between the house platforms and the road (1 foot in the SPA’s development plan vs. 4 feet on-site) is a significant deviation because it may affect the property’s functionality, accessibility, safety, and value.

The SPA is a legally binding contract, and the development plan (including specifications like platform height) forms part of the contract’s terms.

If the SPA explicitly specifies a 1-foot height difference, the 4-foot on-site height likely constitutes a breach of contract, as the developer failed to deliver the property as agreed.

Note:  

"This is not legal advice; please consult your attorney."

............... 

Penterjemahan ke dalam Bahasa Melayu:

Pada mesyuarat dengan DBKK pada 5.5.2025, saya telah meminta salinan pelan pembangunan yang dilampirkan dalam Perjanjian Jual Beli yang ditandatangani oleh anak saya, Faisal, pada tahun 2014.

Pengarah DBKK mengarahkan arkitek untuk memberikan saya salinan tersebut, dan saya telah mengambilnya dari pejabat arkitek pada 13.5.2025.

Pelan pembangunan yang dilampirkan dalam Perjanjian Jual Beli bertarikh Februari 2007 dan diluluskan oleh Datuk Bandar pada 8.3.2011. Dari segi ketinggian platform dan ketinggian jalan, pelan pembangunan ini adalah serupa dengan pelan pembangunan asal bertarikh 1995.

Apabila Faisal menandatangani Perjanjian Jual Beli, rumah-rumah tersebut telah siap 75% seperti yang dilaporkan oleh arkitek pada Mac 2023 kepada Lembaga Arkitek Malaysia.

Sekiranya pelan pembangunan yang dinyatakan dalam Perjanjian Jual Beli tidak sepadan dengan pembinaan sebenar di tapak apabila rumah-rumah tersebut siap 75%, beberapa isu undang-undang mungkin timbul:

Perjanjian Jual Beli adalah kontrak yang mengikat. Jika pemaju menyerahkan hartanah yang jauh berbeza daripada pelan yang dipersetujui, ini boleh dianggap sebagai pelanggaran kontrak.

Perjanjian Jual Beli adalah kontrak yang sah dari segi undang-undang antara pembeli dan pemaju. Sebarang penyelewengan daripada spesifikasi dalam Perjanjian Jual Beli (contohnya, pelan pembangunan yang berbeza) boleh dianggap sebagai pelanggaran kontrak melainkan pembeli dimaklumkan dan bersetuju dengan perubahan tersebut.

Jika pembinaan di tapak pada tahap penyelesaian 75% tidak sepadan dengan pelan pembangunan dalam Perjanjian Jual Beli, pemaju mungkin melanggar kontrak.

Di Malaysia, termasuk Sabah, perlindungan pengguna diatur oleh Akta Perlindungan Pengguna 1999 (CPA), yang terpakai untuk urus niaga perumahan. Jika pemaju dengan sengaja memasukkan pelan pembangunan dalam Perjanjian Jual Beli yang mengelirukan hartanah (contohnya, menjanjikan ciri-ciri yang mereka tidak berniat untuk laksanakan), ini boleh dianggap sebagai kelakuan mengelirukan atau menipu di bawah CPA.

Salah nyata secara fraud boleh dikenakan jika pemaju dengan sengaja menipu pembeli, yang berpotensi membawa kepada penalti sivil dan jenayah di bawah undang-undang Malaysia (contohnya, di bawah Akta Kontrak 1950).

Jika pelan pembangunan dalam Perjanjian Jual Beli sepadan dengan pelan yang diluluskan tetapi pembinaan di tapak berbeza, pemaju berhadapan dengan penalti kawal selia dan tuntutan pelanggaran kontrak daripada pembeli.

Salah Nyata dengan Sengaja: Jika pemaju dengan sengaja memasukkan pelan pembangunan palsu dalam Perjanjian Jual Beli untuk menarik pembeli, ini boleh dianggap sebagai fraud, yang membawa kepada penalti berat di bawah CPA atau Akta Kontrak 1950.

Perubahan Tidak Diluluskan: Jika pembinaan di tapak menyimpang daripada Perjanjian Jual Beli dan pelan bangunan yang diluluskan, pemaju berisiko menghadapi tindakan undang-undang daripada pembeli dan pihak berkuasa tempatan.

Analisis Penyelewengan

Perbezaan ketinggian antara platform rumah dan jalan (1 kaki dalam pelan pembangunan Perjanjian Jual Beli berbanding 4 kaki di tapak) adalah penyelewengan yang ketara kerana ia boleh mempengaruhi fungsi, kebolehcapaian, keselamatan, dan nilai hartanah.

Perjanjian Jual Beli adalah kontrak yang mengikat secara sah, dan pelan pembangunan (termasuk spesifikasi seperti ketinggian platform) membentuk sebahagian daripada terma kontrak.

Jika Perjanjian Jual Beli secara jelas menyatakan perbezaan ketinggian 1 kaki, ketinggian 4 kaki di tapak kemungkinan besar merupakan pelanggaran kontrak, kerana pemaju gagal menyerahkan hartanah seperti yang dipersetujui.

 

"Ini bukan nasihat undang-undang; sila berunding dengan peguam anda."