Development Plan

 

In Malaysia, including under the jurisdiction of Dewan Bandaraya Kota Kinabalu (DBKK), the development plan must be submitted and approved by the relevant local authority before commencing any development. Commencing development without prior approval is considered illegal.

The discrepancy between the platform height in the Sales and Purchase Agreement (S&P) (101 feet) and the Development Plan (DP) approved by DBKK in 2018 (106.26 feet) raises important considerations:

Did the developer revise the platform height to comply with DBKK’s requirements?

The developer is obligated to construct the project according to the DBKK-approved plan (101 feet). Deviating from this (e.g., building at 106.26 feet) would violate the Development Order and could have led to a stop-work order or penalties.

The development plan must be submitted and approved by DBKK before commencing any development.

The Sales and Purchase Agreement (S&P) was signed when the project was 75% completed, implying construction was well underway, and the 2018 Development Plan (DP) was submitted to the Dewan Bandaraya Kota Kinabalu (DBKK) when the project was completed, with the Occupancy Certificate (OC) issued in October 2019. The discrepancy in platform heights (101 feet in the S&P vs. 106.26 feet in the 2018 DP) remains the core concern.

The 2018 DP submitted in August when the project was completed (around the time the OC was issued in October 2019) suggests a potential irregularity in the development process. If construction began before the 2018 DP was submitted and approved, this would violate DBKK regulations, as approval must precede any physical work.

The submission of the 2018 DP at project completion is unusual. Typically, the DP is submitted and approved before construction begins. The late submission could indicate: The developer was seeking retrospective approval or amendments to an earlier plan.

The proverb "putting the cart before the horse" fits this situation well. It refers to doing things in the wrong order. The Sales and Purchase Agreement (S&P), signed when the project was 75% complete, listed a platform height of 101 feet, while the 2018 Development Plan (DP), submitted to Dewan Bandaraya Kota Kinabalu (DBKK) at project completion (around the October 2019 Occupancy Certificate), specified 106.26 feet.

This blog post is provided for general informational purposes only and does not constitute legal advice.

Bahasa Melayu

 

Di Malaysia, termasuk di bawah bidang kuasa Dewan Bandaraya Kota Kinabalu (DBKK), pelan pembangunan mesti dikemukakan dan diluluskan oleh pihak berkuasa tempatan yang berkaitan sebelum memulakan sebarang pembangunan.

Memulakan pembangunan tanpa kelulusan terlebih dahulu dianggap tidak sah. Percanggahan antara ketinggian platform dalam Perjanjian Jual Beli (S&P) (101 kaki) dan Pelan Pembangunan (DP) yang diluluskan oleh DBKK pada tahun 2018 (106.26 kaki) menimbulkan pertimbangan penting: Adakah pemaju meminda ketinggian platform untuk mematuhi keperluan DBKK? Pemaju wajib membina projek mengikut pelan yang diluluskan oleh DBKK (101 kaki). Sebarang penyelewengan daripada ini (contohnya, membina pada 106.26 kaki) akan melanggar Perintah Pembangunan dan boleh menyebabkan perintah henti kerja atau denda. Pelan pembangunan mesti dikemukakan dan diluluskan oleh DBKK sebelum memulakan sebarang pembangunan. Perjanjian Jual Beli (S&P) ditandatangani ketika projek telah siap 75%, menunjukkan pembinaan sudah jauh berjalan, dan Pelan Pembangunan (DP) 2018 dikemukakan kepada Dewan Bandaraya Kota Kinabalu (DBKK) ketika projek selesai, dengan Sijil Pendudukan (OC) dikeluarkan pada Oktober 2019. Percanggahan dalam ketinggian platform (101 kaki dalam S&P berbanding 106.26 kaki dalam DP 2018) kekal sebagai isu utama.

DP 2018 yang dikemukakan pada bulan Ogos ketika projek selesai (sekitar masa OC dikeluarkan pada Oktober 2019) menunjukkan kemungkinan ketidakaturan dalam proses pembangunan. Jika pembinaan bermula sebelum DP 2018 dikemukakan dan diluluskan, ini akan melanggar peraturan DBKK, kerana kelulusan mesti didahulukan sebelum sebarang kerja fizikal.Pengemukaan DP 2018 pada peringkat penyelesaian projek adalah luar biasa. Biasanya, DP dikemukakan dan diluluskan sebelum pembinaan bermula. Pengemukaan lewat ini boleh menunjukkan: Pemaju sedang mencari kelulusan retrospektif atau pindaan kepada pelan terdahulu. Peribahasa "meletakkan kereta di hadapan kuda" sangat sesuai dengan situasi ini. Ia merujuk kepada melakukan sesuatu dalam urutan yang salah. Perjanjian Jual Beli (S&P), yang ditandatangani ketika projek siap 75%, mencatatkan ketinggian platform 101 kaki, manakala Pelan Pembangunan (DP) 2018, yang dikemukakan kepada Dewan Bandaraya Kota Kinabalu (DBKK) pada penyelesaian projek (sekitar Sijil Pendudukan Oktober 2019), menetapkan 106.26 kaki.