Is the alteration to the house platform height allowed or legal?
Is the alteration to the house platform height from 101 feet to 106.26 feet, as specified in the sales and purchase agreement (SPA), allowed or legal?
The SPA states that "no change or deviation from the approved plans shall be made without the consent in writing of the purchaser."
The SPA, along with the attached development plan, specified the house platform height as 101 feet.
The final platform height was 106.26 feet, a deviation of 5.26 feet, which resulted in a steep driveway.
At the meeting on 5.5.2025, the Director General of DBKK stated that the clause requiring purchaser consent applies only to structural changes to the house, not to surrounding areas.
The increased platform height affected the driveway’s slope, causing practical issues for the purchaser.
The SPA explicitly states that no change or deviation from the approved plans can be made without the purchaser’s written consent. The approved plans, as per the SPA, include a specific platform height of 101 feet. The change to 106.26 feet is a clear deviation from the approved plans. Unless the purchaser provided written consent for this change, the developer’s alteration appears to breach the SPA. The DBKK Director General’s claim that the clause applies only to structural changes to the house and not to surrounding areas introduces ambiguity. The platform height, while not part of the house’s internal structure, is explicitly detailed in the approved plans attached to the SPA. In contract law, the plain language of the agreement typically governs. If the SPA does not explicitly limit the "no change or deviation" clause to structural changes, the Director General’s interpretation may not hold unless supported by additional documentation or legal precedent.
The platform height relates to the foundation or base on which the house is built, which can be considered a structural element of the property. A change in platform height affects the house’s elevation, structural stability, and external features like the driveway’s slope. Even if the platform is deemed part of the "surrounding areas" (e.g., site preparation rather than the house itself), the SPA’s reference to the approved plans (which include the platform height) suggests that any deviation, whether structural or not, requires purchaser consent. The resulting steep driveway indicates that the change had a material impact on the property’s usability, which strengthens the argument that this was a significant deviation requiring consent.
The increased platform height caused a steep driveway, which may render the property less functional or safe. This could be considered a material breach of the SPA, as it affects the property’s suitability for its intended use. Malaysian courts have recognized that deviations from approved plans, especially those impacting usability, can entitle purchasers to remedies such as damages or specific performance.
The Director General’s statement that the SPA clause applies only to structural changes may reflect DBKK’s interpretation of their regulatory oversight, but it does not necessarily override the contractual obligations in the SPA. DBKK’s role is to enforce compliance with approved plans, not to interpret private contracts. If the developer submitted revised plans to DBKK reflecting the 106.26-foot height and obtained approval without informing the purchaser, this could still breach the SPA, as the purchaser’s consent was not obtained.
The DBKK Director General’s assertion that the clause applies only to structural changes may not align with the SPA’s plain language, especially since the platform height was explicitly stated in the approved plans. The resulting steep driveway suggests a material impact, further supporting the argument that the change was significant and required consent.
Adakah perubahan ketinggian platform rumah dari 101 kaki kepada 106.26 kaki, seperti yang dinyatakan dalam Perjanjian Jual Beli (SPA), dibenarkan atau sah di sisi undang-undang?
SPA menyatakan bahawa "tiada perubahan atau penyelewengan daripada pelan yang diluluskan boleh dibuat tanpa persetujuan bertulis daripada pembeli." SPA, bersama-sama dengan pelan pembangunan yang dilampirkan, menetapkan ketinggian platform rumah pada 101 kaki. Ketinggian platform akhir adalah 106.26 kaki, iaitu penyelewengan sebanyak 5.26 kaki, yang menyebabkan laluan masuk menjadi terlalu curam.
Dalam mesyuarat pada 5.5.2025, Pengarah Besar DBKK menyatakan bahawa klausa yang memerlukan persetujuan pembeli hanya terpakai bagi perubahan struktur pada rumah, dan bukan pada kawasan sekitar. Kenaikan ketinggian platform telah mempengaruhi cerun laluan masuk, menyebabkan masalah praktikal kepada pembeli.SPA dengan jelas menyatakan bahawa tiada perubahan atau penyelewengan daripada pelan yang diluluskan boleh dibuat tanpa persetujuan bertulis pembeli. Pelan yang diluluskan, seperti yang dinyatakan dalam SPA, merangkumi ketinggian platform tertentu iaitu 101 kaki. Perubahan kepada 106.26 kaki adalah penyelewengan yang jelas daripada pelan yang diluluskan. Melainkan pembeli memberikan persetujuan bertulis untuk perubahan ini, perubahan yang dibuat oleh pemaju kelihatan melanggar SPA. Dakwaan Pengarah Besar DBKK bahawa klausa tersebut hanya terpakai bagi perubahan struktur pada rumah dan bukan pada kawasan sekitar menimbulkan kekaburan.
Ketinggian platform, walaupun bukan sebahagian daripada struktur dalaman rumah, dinyatakan dengan jelas dalam pelan yang diluluskan yang dilampirkan dengan SPA. Dalam undang-undang kontrak, bahasa yang jelas dalam perjanjian biasanya menjadi panduan. Jika SPA tidak secara khusus mengehadkan klausa "tiada perubahan atau penyelewengan" kepada perubahan struktur, tafsiran Pengarah Besar mungkin tidak kukuh melainkan disokong oleh dokumentasi tambahan atau preseden undang-undang.Ketinggian platform berkaitan dengan asas atau tapak di mana rumah dibina, yang boleh dianggap sebagai elemen struktur hartanah. Perubahan ketinggian platform mempengaruhi ketinggian rumah, kestabilan struktur, dan ciri-ciri luaran seperti cerun laluan masuk. Walaupun platform dianggap sebagai sebahagian daripada "kawasan sekitar" (contohnya, penyediaan tapak dan bukan rumah itu sendiri), rujukan SPA kepada pelan yang diluluskan (yang merangkumi ketinggian platform) menunjukkan bahawa sebarang penyelewengan, sama ada struktur atau bukan, memerlukan persetujuan pembeli.
Laluan masuk yang curam menunjukkan bahawa perubahan ini mempunyai kesan material terhadap kebolehgunaan hartanah, yang mengukuhkan hujah bahawa ini adalah penyelewengan yang signifikan dan memerlukan persetujuan.Kenaikan ketinggian platform menyebabkan laluan masuk yang curam, yang mungkin menjadikan hartanah kurang berfungsi atau selamat. Ini boleh dianggap sebagai pelanggaran material SPA, kerana ia mempengaruhi kesesuaian hartanah untuk kegunaan yang dimaksudkan.
Mahkamah Malaysia telah mengiktiraf bahawa penyelewengan daripada pelan yang diluluskan, terutamanya yang memberi kesan kepada kebolehgunaan, boleh memberi hak kepada pembeli untuk mendapatkan remedi seperti ganti rugi atau pelaksanaan khusus.
Kenyataan Pengarah Besar bahawa klausa SPA hanya terpakai bagi perubahan struktur mungkin mencerminkan tafsiran DBKK terhadap pengawasan peraturan mereka, tetapi ia tidak semestinya mengatasi obligasi kontrak dalam SPA. Peranan DBKK adalah untuk memastikan pematuhan dengan pelan yang diluluskan, bukan untuk mentafsir kontrak persendirian. Jika pemaju mengemukakan pelan yang disemak kepada DBKK yang mencerminkan ketinggian 106.26 kaki dan mendapat kelulusan tanpa memaklumkan pembeli, ini masih boleh melanggar SPA, kerana persetujuan pembeli tidak diperoleh.
Dakwaan Pengarah Besar DBKK bahawa klausa tersebut hanya terpakai bagi perubahan struktur mungkin tidak selari dengan bahasa jelas SPA, terutamanya kerana ketinggian platform dinyatakan dengan jelas dalam pelan yang diluluskan. Laluan masuk yang curam menunjukkan kesan material, seterusnya menyokong hujah bahawa perubahan itu signifikan dan memerlukan persetujuan.
Comments